اهمیت روزافزون بازار دارایی­ها، بررسی مداوم این بازار را ضروری می­سازد. نوسانات متغیرهای اقتصادی در بخش­های مختلف و به ویژه نوسان بازار دارایی­ها، پدیده متداول در اغلب کشورها به شمار می­رود، به ­طوری­که اقتصاد گاهی به اوج و زمانی به نقطه حضیض می­رسد. یکی از اجزای مهم سیستم مالی، بازار مسکن است.در سال­های اخیر بازار مسکن همواره با نوسانات سوداگرانه مواجه بوده است. بطوریکه در یک دوره افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به وجود آمده و در دوره دیگر کاهش و یا ثبات نسبتاً گسترده و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم می­شود که به تبع آن تحولات قابل ملاحظه­ای در بخش مسکن و کل اقتصاد پدیدار می­شود. هم اکنون در ایران نیز مسکن یکی از مشکلات حاد جامعه چه از نظر اقتصادی و چه از نظر اجتماعی است و در چند سال گذشته یکی از پرنوسان­ترین بخش­های اقتصادی بوده است.

مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی بشر، نقش بسیار مهمی در کیفیت زندگی و شاخص­های رفاهی جامعه دارد. تأمین مسکن مناسب، جزء اهداف و دغدغه­های اصلی خانوارها بوده و همواره تلاش زیادی برای دست­یابی به مسکن از سوی آنها صورت می­گیرد. مطالعات آماری انجام شده، بیانگر سهم بالای هزینه­های مسکن در بودجه­ی خانوار است. بنابراین نوسانات قیمت این کالا، شامل قیمت مسکن و اجاره ­بهاء، تأثیرات مهمی بر جنبه­های اقتصادی زندگی در جوامع مختلف به جای می­گذارد. در مطالعه­ای که چتی و زیدل (2004) انجام داده­اند بیشترین سهم از درآمد خانوارهای آمریکایی (حدود20%) به هزینه­های مسکن اختصاص یافته است. این رقم در سال 1386 برای خانوارهای شهری ایران حدود 36% محاسبه شده است.

در بعد اقتصاد کلان نیز، مسکن دارای اهمیت ویژه­ای است. نوسانات قیمت مسکن می­تواند اثرات قابل توجهی بر اقتصاد به جا گذارد. کرین وود و هرکویتز (1991) در تحقیق خود دریافتند که ارزش کل سرمایه­ی دارایی­های مسکونی بیش از سرمایه­ی تجاری بوده و به طور معمول، ارزش سرمایه­گذاری صورت گرفته در گروه اول بیش از گروه دوم است. بنابراین تلقی مسکن به عنوان یک کالای مصرفی عادی، بسیار ساده­انگارانه خواهد بود. تغییرات قیمت مسکن، ثروت خانوارها را به شدت تحت تأثیر قرار داده و از کانال اثرات ثروت، مصرف خانوارها را دستخوش تغییر قرار می­دهد.

در عمل ارتباط نزدیکی بین بازار مسکن و چرخه­های اقتصاد کلان وجود دارد. دیویس و هیت- کوت (2005) در یافتند که سرمایه­گذاری در بخش مسکن، منجر به پدیدار شدن چرخه­های تجاری می­شود؛ در حالی که سرمایه­گذاری در سایر بخش­ها دنباله­ رو چرخه­های تجاری است.

تأثیر دیگر مسکن بر اقتصاد کلان، از مسیر وثیقه­های نزد بانک­ها و موسسات مالی انتقال می­یابد. وجود رابطه معنی­دار بین ارزش وثیقه­ها و فعّالیت اقتصادی در تعدادی از مطالعات تجربی موردی به اثبات رسیده است. بلک (1996) در مطالعه­ی خود پی برد که 10 درصد افزایش در خالص دارائی­های مسکونی سبب افزایش پنج درصدی کسب و کارهای جدید می­شود. با افزایش قیمت مسکن، افراد وثیقه­های ملکی ارزشمندتری را برای ارائه به بانک­ها در اختیار خواهند داشت. دریافت وام بیشتر، امکان راه­اندازی کسب و کارهای بیشتر و بزرگ­تری را برای آنها فراهم خواهد ساخت.

دیویس و هیت- کوت با استفاده از داده­های ملی ایالات متحده، معنی­داری تأثیر قیمت دارائی­های مسکونی بر تولید حقیقی را به اثبات رساندند. کن (2004) نیز به نتیجه مشابهی دست یافت (قدوسی، نیلی و کشاورز، 1388).

جنبه­ی دیگر اهمیت مسکن، جذابیّت آن برای سرمایه­گذاری است. قیمت مسکن در سال­های اخیر با وجود نرخ بهره پایین، نقدینگی زیاد و رشد اقتصادی ثابت افزایش چشمگیری داشته است. نه تنها قیمت­ها در شرایط واقعی به سرعت افزایش یافته­اند، بلکه نسبت قیمت به درآمد و اجاره نیز افزایش یافته است. اقتصادهای صنعتی افزایش و کاهش­های معنی­داری را طی 35 سال گذشته تجربه کرده­اند. همانند قیمت دیگر دارائی­ها، قیمت­ مسکن نیز از نرخ بهره تأثیر می­پذیرد و در بعضی کشورها بازار مسکن کانال مهم انتقال سیاست پولی است. نوسان قیمت مسکن می­تواند اثرات مهمی بر فعالیت­های اقتصادی و تورم داشته باشد. در کشورهایی که قیمت مسکن در آنها بسیار بالاست، بانک­های مرکزی با چالش­های فشار تورم مواجه­اند و همزمان به دنبال به حداقل رساندن این افزایش هستند. همچنین کاهش عمده در قیمت مسکن اغلب با رکود اقتصادی همراه است و گاهی در پیدایش رکود مالی نقش دارد (آهیرن و دیگران، 2005).

بازار مستغلات ماهیّتاً پر نوسان است و این موضوع با تکیه بر مبانی نظری و داده های بازار مسکن قابل استنباط است. گرین (2002) بیان می کند توسعه بازار مسکن منجر به ادوار تجاری می­شود و توسعه تجاری از نوسان بخش مسکن تبعیت می کند. بحران های متعدد در بازارهای مالی کشورهای مختلف از جمله بحران پس انداز و وام در امریکا، بحران دهه 1980 در آرژانتین، مشکلات بلند مدت اقتصاد ژاپن که گاهی از آن به نام افسانه زمین یاد می­شود و بحران­های آسیایی در تایلند، مالزی و کشوهای دیگر از آن جمله است. تردیدی نیست ریشه بحران­های ذکر شده حباب قیمت املاک بوده است که به واقع ریشه در نقل و انتقالات شدید سرمایه به داخل کشور و به ویژه بازار املاک و مستغلات بدون توجه به ظرفیت­های اقتصادی و حاکمیت قوانین و مقررات منطقی و مستدل و نظام انگیزشی قوی داشته است. در مطالعات کیم (2000) و مرا و رنوآد (2000) تصریح شده که در بحران مالی آسیا بازار دارایی­های غیر منقول نقش مهمی داشته است. انگیزه­های تشدید بحران از طرف بخش حقیقی اقتصاد نیز تشدید می­گردید، از جمله می­توان به ساخت و ساز بیش از حد معمول و مورد نیاز اشاره کرد. مطالعات نشان می­دهد نوسان قیمت دارایی­ها در میان کشورهایOECD  تا اندازه قابل توجهی متأثر از تغییرات در بازار مالی و سیاست­های مرتبط بوده است. مطالعات ذکر شده در زمینه ارتباط بازار دارایی­های غیرمنقول و ادوار تجاری به همراه ارزیابی تلاش سیاست­گذاران در جهت کنترل بحران­ها و وضع قوانین و مقررات شرایط مناسبی برای بررسی فراهم می­آورد.

1-2- بیان مسأله

در سال­های ابتدایی هزاره جدید در اکثر کشورهای صنعتی، همچنین در کشورهای در حال توسعه تغییر و تحولات قابل ملاحظه­ای روی داده به طوری که رشد قابل ملاحظه نقدینگی یکی از نشانه­های آن است. در افق زمانی مشابه، بسیاری از کشورها افزایش­های متوالی در قیمت مسکن را تجربه کرده­اند. به عنوان مثال رشد قیمت اسمی مسکن در سال­های ابتدایی دهه 2000 در آمریکا (7٪)، انگلستان (13٪)، ایرلند (12.5٪)، کانادا (7٪)، اسپانیا (14.4٪)، هلند (8.7٪) فرانسه (10٪)، استرالیا (12٪) و همچنین دیگر کشورهای OECD افزایش شدیدی در قیمت مسکن داشته­اند. قیمت مسکن نقش قوی و موثر در متغیرهای اقتصاد کلان بازی می­کند. آیا قیمت­های مسکن به تقویت فرایند انتقالی پولی از مازاد نقدینگی به متغیرهای کلان کمک می­کند؟ و به طور خاص­، آیا نقدینگی جهانی به قیمت­های مسکن سرازیر می­شود؟ (بلک، ارس و ستزر، 2008) حال سوالی که مطرح می­شود این است که آیا رشد نقدینگی می­تواند عامل افزایش قیمت مسکن باشد؟

بحران اقتصادی که هم اکنون کشورهای صنعتی را به شدت تحت تأثیر قرار داده و دامنه آن به اکثر کشورهای در حال توسعه رسیده با

 سرایت به مؤسسات بزرگ مالی، تبدیل به بحرانی فراگیر در بازارهای مالی شده و کاهش شدید قیمت سهام و سقوط بازارهای بورس را به همراه داشته است. ورشکستگی برخی بانک­ها و نهادهای مالی که نتیجه طبیعی این فرآیند است موجب اضطراب و نگرانی در بازارهای مالی و کاهش شدید اعتبارات، رکود اقتصادی و افزایش بیکاری شده است. در چنین وضعی، خانوارها نسبت به آینده اقتصادی نگران­تر می­شوند و سطح مصرف خود را به سرعت کاهش می­دهند که این امر، تقلیل سطح فروش و کاهش سود بنگاه­های اقتصادی را به دنبال داشته و زمینه را برای کاهش سرمایه گذاری و افزایش بیکاری فراهم می­آورد و در یک کلمه بحران اقتصادی را تشدید می­کند. علت اصلی بحران اخیر را باید در سه حوزه جستجو کرد؛ رونق کاذب بازار مسکن آمریکا، نوآوری­های مالی در اعطای وام­های رهنی پرخطر و فقدان نظارت کافی بر عملکرد بازارهای بورس و مؤسسات بزرگ مالی و سفته­بازان در بازار جهانی سرمایه (درخشان، 1387).

نقدینگی مهمترین متغیر پولی در اقتصاد کلان است که از طریق تعاملات حاکم بر تولید ناخالص ملی و سرعت گردش پول و نوسانات سطح عمومی قیمت­ها در معادله­ای موسوم به تئوری مقداری پول تعیین می­شود. آنچه مسلم است هرچه بازارهای پولی یک کشور گسترده­تر و عمیق­تر باشند، نهادهای تأثیرگذار بر نقدینگی نیز بیشتر خواهد بود. در حال حاضر نهادهای اثرگذار بر نقدینگی، بانک مرکزی، بانک­های دولتی و غیردولتی و مؤسسات اعتباری غیر بانکی (مردم و دولت) می­باشند. اگرچه نقدینگی در فضای اقتصادی مبتنی بر تولید، فی نفسه عامل مثبت تلقی می­شود اما در شرایطی که افزایش آن هیچ تناسبی با تولید ملی نداشته باشد، به تعبیر سنتی زمینه ساز ایجاد پول بدون پشتوانه یا پول سوزان است که به طور خودکار ارزش چنین پولی کاهش خواهد یافت.  نقدینگی شامل دو جزء پول و شبه پول است. رشد بی رویه نقدینگی باعث رشد سریع تقاضا برای کالاها و خدمات شده و چون در کوتاه مدت عرضه کالا و خدمات محدود است این امر منجر به ایجاد تورم در اقتصاد می­شود. کنترل حجم نقدینگی هدف نهایی کشورها برای رسیدن به اهداف کلان اقتصادی مثل ایجاد رشد تولید ناخالص داخلی، کنترل تورم، ایجاد موازنه در پرداخت­های خارجی، حفظ ارزش داخلی پول و ایجاد اشتغال است. در واقع کنترل نقدینگی به عنوان وسیله­ای برای رسیدن به اهداف کلیدی اقتصاد کلان است. بدین منظور حجم نقدینگی به گونه­ای تعیین می­شود که با حمایت از رشد تولیدات داخلی در حد ظرفیت­های تولیدی از بروز تورم جلوگیری نماید.

نقدینگی با انگیزه­های متفاوتی وارد بازار مسکن می­شود. بخشی از نقدینگی به انگیزه کسب و عایدی سرمایه و استفاده از تغییرات احتمالی قیمت مسکن و سایر دارائی­های جایگزین و بخش دیگری از آن تحت تأثیر تقاضای خانوارها برای تامین تقاضای سرپناه وارد بازار می­شوند. در مقابل تقاضای نقدینگی مربوط به وجه سوداگری مسکن تحت تاثیر چند عامل قرار می­گیرد:

ـ تغییر در ترکیب دارائی خانوارها در اثر ریسک و بازدهی

ـ انتظارات قیمتی در بازار دارائی

نوسان و نقل و انتقال شدید حجم نقدینگی در بخش مسکن یکی از معضلات این بخش است. در ابتدا منابع عظیم مالی، بنا به دلایل مختلفی که به طور عمده ناشی از رشد نقدینگی در سطح کلان است، به سوی بخش مسکن و به صورت تقاضای سوداگرانه سوق می­یابند. در شرایط فقدان الگوها و کانال­های متشکل، ورود نقدینگی به تدریج حالت هجمه­ای به خود می­گیرد. از آنجایی که فعالیت­های سوداگرانه تابع قانون بازده نزولی سود نیستند، سود در بخش مسکن همچنان بالا می­ماند، تا زمانی که اضافه عرضه در بخش به یکباره انتظارات را نسبت به سودآوری این بخش تغییر داده، منابع مالی را از بخش مسکن خارج کرده و بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کشور را با رکود مواجه می­سازد. به این ترتیب فعالیت­های سوداگرانه در بخش مسکن  موجب افزایش قیمت آن و افزایش قیمت، موجب تغییر انتظارات و پیآمد آن افزایش بیشتر قیمت می­شود. این روند به همین صورت ادامه پیدا می­کند، تا ناگهان بر اثر ازدیاد عرضه و فقدان تقاضای غیر سوداگرانه انتظارات معکوس شود و بخش مسکن وارد رکود شود. به دلیل اینکه بخش مسکن دارای بیشترین ارتباط پیشین با بخش­های اقتصادی است، با رکود بخش مسکن مجموعه اقتصاد به سمت رکود گسترده پیش خواهد رفت. مسئله مهم­تر آن­که ورود و خروج نقدینگی با حداقل شفافیت همراه است و همین عامل می­تواند فرآیند تصحیح انتظارات در بازار را مختل سازد. اختلال در انتظارات موجب می­شود که فرآیند تصحیح خودکار انتظارات مدت زیادتری به طول می­انجامد و همین امر شدت نوسانات را افزایش می­دهد. با کانالیزه شدن جریان نقدینگی به سمت بازار مسکن، نهادهای سیاست­گذار به سادگی می­توانند از این بازار به عنوان ابزار کنترلی نوسانات استفاده کنند ( یزدانی، 1382).

بدین ترتیب مطالعه حاضر نقش نقدینگی به عنوان یکی از مهم­ترین عوامل موثر بر قیمت مسکن را در کشورهای OECD و ایران مورد بررسی قرار می­دهد و ارتباط نقدینگی و قیمت مسکن را در کشورهای ذکر شده تجزیه و تحلیل می­کند.

1-3- ضرورت انجام تحقیق

یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای سرمایه­ای مسکن است که خود ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیت­پذیری سایر بخش­های اقتصادی برای جذب این نقدینگی دارد. در ادبیات اقتصادی نیز همواره از ویژگی بخش مسکن به عنوان ضربه گیر اقتصاد یاد شده است. در واقع می­توان ادعا کرد که بخش مسکن به نوعی هزینه سایر بخش­های اقتصادی را به ویژه به دلیل عدم وجود ظرفیت­های مناسب جذب کامل می­پردازد.

تحت این شرایط و تا زمانی­که جذب نقدینگی موجود در سایر بخش­های اقتصادی همچون بازار سرمایه، بانک­ها و صنعت گسترش یابد، مسأله­ای که فراروی سیاست­گذاران بخش مسکن قرار می­گیرد این است که چگونه می­توان این هزینه را به حداقل رساند و یا در کنار آن تدابیری اتخاذ شود تا فرصت­هایی در جهت افزایش ظرفیت­های تولید و سرمایه­گذاری و به عبارت دیگر افزایش عرضه مسکن ایجاد کرد که خود می­تواند آثار ضد تورمی داشته باشد و یا به عبارت دیگر جهت کنترل قیمت مسکن چه سیاست­هایی مناسب است؟

1-4- فرضیه­های تحقیق

• رشد نقدینگی بر افزایش قیمت مسکن در کشورهای مورد مطالعه اثر مثبت دارد.

1-5- اهداف اساسی از انجام تحقیق

• بررسی نظریه­های پیرامون ارتباط نقدینگی و قیمت مسکن و تحلیل شواهد تجربی
• بررسی و تحلیل روند نقدینگی، قیمت مسکن و متغیرهای مرتبط
• بررسی و تحلیل مقایسه­ای ارتباط رشد نقدینگی و نوسانات قیمت مسکن بر مبنای شاخص­های مرکزی و پراکندگی
• تخمین تابع قیمت مسکن و برآورد ضرایب و کشش­ها
• ارئه توصیه­ها و پیشنهادات

1-6- روش انجام پژوهش

این مطالعه یک تحقیق تحلیلی – توصیفی است و به دنبال بررسی اثر نقدینگی بر نوسان قیمت در بازار مسکن می‌باشد. روش انجام تحقیق حاضر به­صورت کتابخانه­ای و جستجوی اینترنتی می­باشد. روش تجزیه و تحلیل اطلاعات در این پژوهش، روش کمی و در قالب مدل­های اقتصاد سنجی داده­های پانلی بوده و طی دوره ( 2009-1980 ) برای ایران و گروهی از کشورهای توسعه یافته (OECD) می­باشد که نوسانات قیمت مسکن در دهه اخیر در آن­ها بیشتر از بقیه کشورها به چشم می­خورد. همچنین در این مطالعه برای انجام محاسبات و تحلیل­های تجربی و تخمین مدل­های اقتصادسنجی از نرم افزارهای کامپیوتری از جمله Eviews استفاده خواهد شد. به منظور جمع­آوری آمار و اطلاعات مورد نیاز در این مطالعه از منابع داده­های داخلی و خارجی از جمله بانک مرکزی، مرکز آمار، OECD.Stat Extracts ، UNDATA، WDI استفاده خواهد شد.

1-7- تعریف واژه‌ها و اصطلاحات

شاخص قیمت مسکن (HPI): معیاری برای برای اندازه‌گیری تغییرات قیمت است زیرا به خوبی قیمت فروش یک واحد مسکونی را بیان می‌کند. این بدان معنی است که این شاخص برای فروش ترکیبی از واحدهای مسکونی کنترل می‌شود. تغییرات در HPI بوسیله فروش واحدهای مسکونی مشابه به قیمتی بالاتر یا پایین‌تر تعیین می‌شود نه اینکه بوسیله قیمت واحدهای مسکونی خیلی گران یا ارزان در بازار تغییر کند. اگر قیمت گران‌ترین واحد مسکونی به سرعت افزایش یابد بر خلاف واحد مسکونی که در میان این شاخص قرار دارد، شاخص HPI از این تغییر چشم‌پوشی خواهد کرد و در واقع این افزایش و کاهش در قیمت را اظهار نخواهد کرد.

در طی دوره مورد بررسی قیمت مسکن در اکثر کشورهای منتخب دارای رشد صعودی همراه با نوسان و مدل پلکانی بوده است که در برخی از سال­ها با رشد شدید قیمت بسیار بالاتر از تورم عمومی و در برخی سال­های دیگر باثبات و کاهش نسبی قیمت همراه بوده است. به­علاوه، افزایش قیمت در بازار مسکن نیز همانند بازار سایر کالاها به منزله­ی علامتی برای تولید کننده برای تولید بیشتر و کسب سود است. البته این افزایش قیمت زمانی تأثیر عملی خود را بر جای می­گذارد که بالاتر از نرخ تورم و افزایش سطح عمومی قیمت­ها باشد.

نقدینگی: مهمترین متغیر پولی در اقتصاد کلان است که از طریق تعاملات حاکم بر تولید ناخالص ملی، سرعت گردش پول و نوسانات سطح عمومی قیمت­ها در معادله­ای موسوم به تئوری مقداری پول تعیین می­شود. آنچه مسلم است هر چه بازارهای پولی یک کشور گسترده­تر و عمیق­تر باشند نهادهای تاثیرگذار بر نقدینگی نیز بیشتر خواهد بود.

اجزای تشکیل دهنده نقدینگی (m2) پول و شبه پول است. پول شامل؛ اسکناس و مسکوک در دست اشخاص و سپرده­های دیداری بخش غیردولتی نزد بانک­ها و موسسات اعتباری غیر بانکی می­باشد. شبه پول شامل سپرده­های غیر دیداری مدت­دار بخش غیردولتی نزد بانک­ها و موسسات اعتباری غیربانکی می­باشد. شبه پول و سپرده­های مدت دار که حاصل رشد گسترده پول مبتنی بر شوک­های نقدینگی (مازاد پول یا اعتبار که سازگار با ثبات قیمت در بلندمدت نباشد را شوک نقدینگی می­گویند)، یکی از عوامل تحریک کننده قیمت مسکن است که به نوسان قیمت مسکن و بی­ثباتی مالی منجر می­شود. در این زمینه به جریان انداختن حجم پول متناسب با نیاز واقعی جامعه و برقراری حجم نقدینگی به مقدار و بصورت مطلوب از اهمیت خاصی برخوردار می باشد. مهمترین تئوری از رابطه مثبت بین نقدینگی و قیمت های دارایی و حباب­های قیمت مسکن و دارایی، تئوری پول گرایان می­باشد.

بحران مالی: واژه بحران مالی به وضعیتی اطلاق می­شود که درصد قابل توجهی از ارزش برخی دارایی­ها به صورت غیر منتظره از دست برود. سوابق تاریخی نشان می­دهد که بسیاری از بحران­های مالی ناشی از بحران در شبکه بانکی بوده که نهایتاً به رکود اقتصادی و بحران بیکاری منجر شده است. فروپاشی حباب­های مالی، بحران­های ناشی از نرخ ارز و ناتوانی در پرداخت بدهی­های سنگین خارجی نیز مصادیقی از بحران­های مالی محسوب می­شود.

Panel data: در داده‌های پانل (تابلویی)،‌ واحد مقطعی یکسان (برای مثال یک خانواده یا یک بنگاه یا یک ایالت) طی زمان بررسی و سنجش می‌شوند. به طور خلاصه، این داده‌ها دارای ابعاد فضایی (مکانی) و زمانی‌اند (گجراتی، 1385، 1141).

نام‌های دیگری برای داده‌های تابلویی وجود دارد، از قبیل داده‌های ترکیبی (ترکیبی از مشاهدات سری زمانی و مقطعی)، ترکیبی از داده‌های مقطعی و سری زمانی، داده‌های میکروپانل، داده‌های طولی (مطالعه زمانی یک متغیر  یا گروهی از موضوعات)، تحلیل تاریخ حادثه (برای مثال، مطالعه‌ی حرکت سوژه‌ها طی زمان در حالات و یا شرایط متوالی).