کوتاه به بیان مساله خواهیم پرداخت.
1. بیان مساله
در نظام حقوقی ما دعاوی راجع به معاملات اموال غیرمنقول از پر ابهام ترین موضوعات مورد بحث می باشد و حتی می‍توان گفت ریشه
بسیاری از دعاوی مدنی و حتی جزایی در این موضوع نهفته است.
از جمله حقوقی که برای افراد وجود دارد حق مالکیت است. دادگاه ها در قابلیت استماع دعوای اثبات مالکیت اختلاف دارند و برخی با تکیه بر اصل قابل استماع بودن دعاوی آن را می پذیرند و برخی دیگر با ادله ای چون تعارض با نظام‍مند بودن قواعد دادرسی حکم به عدم استماع دعوا می دهند.
مالکیت در یک شی همیشه به صورت مفروز و اختصاصی نیست و گاهی از روی اختیار یا اجبار، مالکیت به صورت مشاع است. اغلب از مالکیت مشاعی به عنوان یک مشکل نام می‌برند چرا که حق مالکیت هر یک از مالکین در همه اجزاء و ذره‍های مال جاری است. از آن جا که در برخی موارد اعمال حق مالکیت از طرف مالک مشاع در گرو اراده و اجازه شرکاء دیگر قرار دارد این اختلاط و امتزاج بین سهم شرکاء باعث محدودیت آزادی مالک مال مشاع در مقابل مالک مال مفروز می شود(سماواتی پور؛1391؛85).
در اینجا بحث تقسیم اموال مشاع پیش می‌آید و تلاش می شود اجتماع حقوق مالکین متعدد در یک شی از میان برود و مالکیت مشاعی آنها تبدیل به مالکیت افرازی شود. افراز یکی از شقوق تقسیم و از جمله موارد انحلال اشاعه است و در واقع به معنی تفکیک و مشخص نمودن سهم هر یک از شرکاء ملک می باشد.
دو مرجعی که در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند، یکی محاكم دادگستری و دیگری ادارات ثبت هستند.
از آنجا که ممکن است متقاضی تبدیل وضعیت ملک مشاع به ملک مفروز، در باب تشخیص مرجع صالح دچار سردرگمی شود، شناخت مراجع صالح رسیدگی اهمیت ویژه‌ای دارد و در نهایت راه را برای شریک ملک مشاع در جهت افراز سهم مشاعی خود کوتاه تر نماید.
رویه دادگاهها در امر افراز دارای اختلاف است و متاسفانه ادارات ثبت نیز در این خصوص رویه های متفاوتی دارند و بعضاً با موارد مطروحه به صورت سلیقه ای برخورد می کنند(شمس؛1392؛65). این سلیقه ای عمل کردن موجب گردیده به رغم روح ساده و گویای قانون، موضوع افراز در ادارات ثبت تبدیل به یکی از زمانبرترین و طولانی ترین پرونده‌ها گردد که می بایست با تجدید مقررات و نگاهی نو به آن راه را برای متقاضیان افراز تسهیل نماییم.
